对不起，我们来晚了！你们苦苦等待的珠三角洼地，我们找到了！

△此音频大小为22.6MB

2016年的年末，米宅梳理了后台的粉丝咨询留言大数据。我们发现了粉丝关于房产投资的几大兴趣流动点，比如环北京区域，环沪区域，珠三角区域。而珠三角区域作为中国房地产的起点，同时又作为去年全国楼市的领涨城市群，毫不意外的当选了意向投资区域的NO.1。

谈及珠三角，网上的资讯更是沸沸扬扬——“深中通道的修建会把中山纳入深圳，中山未来房价将翻5番”、“港珠澳大桥会拉动珠三角的西线城市的房价全线翻2番”、“深圳不行了，产业在流失，华为都在逃离深圳，东莞的房价马上就要翻番”……

米宅秉承“用脚步丈量土地，用眼睛观察市场，用专业分析价值”的原则，开年了启动珠三角考察。

1

珠三角是城市群，珠三角的房产投资必须站在珠三角的5.6万平方公里上！

在我们的后台粉丝咨询中，粉丝所询问的大都是单一的某一热点城市的房价格局情况。

但是，此行经过15天的考察，我们发现一个问题——

珠三角是目前中国所有城市体中，城市联系最紧密，经济协作最紧密，人口流动最紧密，同时也是最具活力的城市群，没有之一！长三角、京津冀都无法与之媲美！

关于中国的三大城市群，京津冀、长三角、珠三角，有一个非常接地气的比喻——

珠三角是亲密的表兄弟，长三角是上海和他的小伙伴们，京津冀是北京和他的仆人们。

珠三角作为中国最具活力的城市群，现在开始摆脱各自为政的“诸侯经济”限制，形成紧密合作的经济体。跨城公司越来越多，跨城公司间的交流和合作也越来越紧密。 

2001-2014年珠三角区域跨城公司交流演变▼

而在我们这次的考察过程中，更是能深刻的体会到这种跨城公司间的密集协作。我们在考察过程中，城与城之间主要依赖自驾，我们有三个最大的感受：

第一，城市之间的交通极其方便，除了多条高速和城市快速之外，多个城市之间还开通了城市轻轨，城际地铁，比如广州和佛山的地铁广佛线已经运营，深圳和东莞、惠州也在搭建地铁一体化。

第二，城市与城市之间的断裂带越来越小，越来越多的城市开始做一体化，广佛一体化、中山珠海一体化、深圳东莞一体化、深圳惠州一体化，甚至是珠澳一体化、深港一体化、港珠澳一体化。这些城市的一体化进程，诞生了10多个的城市新区，这些城市新区也大都是去年疯涨的区域。

第三，珠三角的城际高速上跑的最多的不是私家车，而是大型的集装箱货柜车，这些大货柜车的背后是密集的城市间生产物资的调配。

在这样的基础上，深圳、广州重点城市的大型企业也将某些部门拆分到人力资源更低廉，生态环境更好、扶持政策更具吸引力的三线城市。比如，万科就将建筑研究中心搬迁到生态环境更好的东莞松山湖，而华为也将生产部门搬迁到了松山湖。

好了，啰嗦了那么多，重点来了。

房价变动的背后根本是经济的流动、企业的流动、人的流动、钱的流动。

当一个区域的经济成为协作的整体，当一个区域的企业成长为庞大的跨城企业，当一个区域的人伴随企业的迁移而流动，当一个区域的钱可以跟随企业、人而快速流转，那么这个区域的房地产就不再是单一城市的房地产。

因此，珠三角的房产投资和价值洼地挖掘，绝不能单单站在某一个单点城市上，而是要站在珠三角的5.6万平方公里上统一考虑。

2

既然我们不做某个单一新区、单一项目的考察，那就玩儿个大的！

米宅15日考察路线图▼

我们选取了珠三角的三大核心城市，广州、深圳和珠海。同时，围绕这三大核心城市，我们选取了这三大核心的辐射城市。比如距离广州最近的佛山，距离深圳最近的东莞、惠州惠阳。还有在深中通道影响下，深圳所辐射的热点城市，中山和广州南沙。

我们一行4人，历时15天，走过8城。我们把珠三角从北至南，从西至东跑了一整遍，踏过10余城市新区，把足迹印在了珠三角城市一体化过程中诞生的每一个城市新区，每一个热点区域，我们探查近100项目，以期从更专业、更科学、更大格局的角度找到真正意义上的价值洼地。

3

珠三角三大核心城市中，广州房价最实，珠海泡沫最大，深圳辐射力最强。

我们先来看广州。

广州

作为广东省的省会，广州在近几年一直在疯狂的扩张城市版图，先撤县改区，将周界的两大县级市从化市和增城市撤县改区，合并为广州市的从化区和增城区。尔后，在南沙区填海造陆，在南沙区的基础上扩张版图，形成两大填海岛——龙穴岛和万顷沙。目前，广州市还在积极推进广佛一体化，不仅开通城际地铁广佛线，还在广佛交界处，规划了省级新区——千灯湖新区。

这些扩张导致了广州市的城市版图异常的大，从广州市核心区到最北端从化区大约有80km的车程，到最南端的南沙区有将近70km的车程。这样，广州市的最南端到最北端大约有150km的车程。

广州市城市格局和房价格局图▼

城市扩张导致广州市的区域房价价差非常大。我们几乎在所有的房地产年报上看到广州市的均价才1.6万元/㎡，然而实际的广州市区均价早已突破了4万元/㎡，达到5万，尤其是位于核心区的珠江新城板块，作为广州发展水平最高的板块，房价已经突破7万大关。

核心区外围的第一环，距离核心区30km的辐射范围内的黄埔、番禺，因为紧邻城市核心区，起步较早，城市地铁、商业相对比较成熟，与主城区几乎无缝对接，区域均价也已经突破2.5大关，直逼3万。

在核心区外围的第二环区域，花都和南沙的房价均价突破2万大关，直逼2.5万。

在核心区最外围的第三环区域——从化和增城，刚刚并入广州市，距离核心区最远，城市配套仍然是县级配套，广州市的相关配套也未能及时导入。因此，增城和从化房价均价刚刚突破1万，达到1.5万。

广州市的房价格局关系呈现明显的环形递减趋势，影响房价的最关键因素，仍然是区域成熟度和配套跟进程度。整个城市的房价相对理性，也更加扎实，并未出现明显的大热门区域。

然而，珠海就看起来不是那么理性。

珠海

珠海其实很小，珠海市已建成的城市核心区仅是目前珠海市全版图的不足1/6。然而近几年珠海市也在不断扩张城市版图。

珠海市城市格局和房价格局图▼

珠海市初期借助唐家湾板块的海景资源，优先开发了距离主城区15km外的唐家湾板块，规划了游艇码头、滨海公园等度假类配套，珠海早期的海景豪宅也都聚集在唐家湾板块。

但是，在近几年，尤其是港珠澳大桥的修建，珠海市不断加强和珠三角东线城市的联系，尤其是加强和澳门、香港的关系，因为唐家湾板块距离港珠澳大桥的入口相对较远，珠海规划了距离澳门一河之隔的横琴自贸区，这也是广东的第二个国家级自贸区，目前珠海城市建设的重心已经彻底转移到横琴自贸区。

除此之外，珠海市还撤县改区，将距离珠海主城区30km外的斗门县和金湾县先后并入珠海。

因为珠海城市建设重心的连续转移，导致目前的珠海市除了主城区核心区配套相对较好外，其他所有的外围区域配套都极为落后。唐家湾板块仅有游艇、酒店等度假型配套，几乎无任何生活配套。横琴自贸区所有的城市配套都在建设中，但尚无配套落地。斗门和金湾的配套建设尚未启动，目前仍然依赖以往大量的县级，甚至是镇级配套。

在我们看来，珠海外围的所有新区，城市界面都非常乱，城市配套也都比较差。甚至可以说，是三个核心城市中，新区界面最乱、新区配套最差的一个。

但是，珠海的房价却已经逼平了珠三角城市配套最好的广州。核心区房价已经几乎突破4万，而生活配套极其落后的唐家湾板块均价也突破3万，直逼4万，接近广州配套最好的主城区均价。

近期大热的横琴自贸区板块，已经突破5万大关，直逼6万，直追深圳房价。

通过对于珠海市场的变化分析，我们大致可以理清珠海房价疯长的几个原因——

先有故事可以讲，珠海长期以来都是珠三角最具文青气息的旅游型城市，这也就直接催生了唐家湾这个滨海板块；

其次，给人充足的预期，比如横琴自贸区的设立和港珠澳大桥的主体完工，给人一种立马联通香港、澳门的想象空间；

然后，过往房价洼地，在2015年珠海房价仍处于珠三角三大核心城市的洼地，因而在2015-2016年，珠海的洼地吸引了诸多投资客的涌入，加上城市够小，楼盘够少，当大量热钱融入，房价自然疯涨。

如今来看，整个珠海的房价增速已经远远超过城市配套建设的速度，当珠海的房价已经逼平广州的房价，直追深圳而去，但是城市产业和城市配套却远远落后于以上两大城市，因此，珠海的预期已经被严重透支。

因此，我们判断，在三大核心城市中，珠海的房价泡沫最大。

最后，我们看看深圳。

深圳

关于深圳，我想一张图已经足以说明一切——

深圳市城市格局和房价格局图▼

深圳主城区房价已经突破8万，达到9万，而深圳湾板块已经突破15万，深圳近期的大热门前海自贸区也基本达到8万。而且深圳主城区核心区一手房极少，主要的市场在二手房市场。

在城市高度成熟和高房价相互影响的溢出效应下，深圳的产业和人口也在向外围区域转移，在此带动下，距离市中心20km左右，但仍属于深圳的外围板块——龙岗和龙华房价在去年疯涨了30%以上，进入5万元时代。

即便如此，城市的溢出仍未停止，仍在向距离主城区50km外的更外围区域转移，尤其是东莞松山湖已经成为深圳产业转移的主要承接地，比如华为和万科。与之相对应的，东莞的松山湖、凤岗和惠州的惠阳这些临深城市区域也在去年完成了疯涨，均价突破2万元，直逼3万。

深圳的城市扩张不仅停留在东线，在深中通道的带动下，开始向西线转移——中山，中山翠亨新区作为深中通道（大桥）的首站，去年房价从9字头涨到了1万5以上。

反观整个珠三角，无论是广州还是珠海，城市的扩张和人口的流动带来的房价变动仍停留在本市范围内。而深圳是唯一一个能够跳出本城市的地域限制，外溢辐射到周边城市的核心城市。

因此，我们判断，在三大核心城市中，深圳的价值辐射和带动能力最强，远超广州和珠海。

通过对以上三个核心城市的城市格局、房价格局的横向比较分析，我们看到三个关键点——

广州作为省会城市，基础配套条件最好，房价反而处于珠三角的中游，房价的变动主要依赖配套设施的完备程度，基本不存在过热的热点区域，房价基础最为扎实。广州及广州的辐射区域是目前相对安全的区域。

珠海作为珠三角新晋网红，在大量投资热钱涌入后，房价的涨幅已经远超配套设施和经济能力的增幅，城市中存在大量的断裂带，预期已经被严重透支。珠海及珠海辐射区域是目前泡沫较大的区域，未来横盘的可能性较高，要规避。

深圳是整个珠三角区域，城市价值辐射能力最强，同时城市房价的带动能力也最强，城市边缘区域和城市核心区拥有极大地价差关系，从目前判断，临深板块的增值潜力和溢价能力也是最大的。

4

珠三角投资，看清这6大区域关系就够了！

讲了这么多道理，下面干货来了——

我们在珠三角10多个热点新区中，选取了我们认为价差关系比较大、未来存在一定潜力的6个价值洼地区域。

1佛山千灯湖新区

千灯湖新区位于佛山市东北方向，与广州市荔湾区的广钢新城一路之隔，车行距离15km，车行时间不足30分钟。千灯湖新区和广钢新城有城际地铁广佛线相连，仅5站地，两个区域之间几乎无城市断裂带，交通通达条件极好。

目前广州广钢新城目前是广州最热门的板块之一，也是去年全广州涨幅最高的区域之一，涨幅高达40%，同时广钢新城也是去年广州地王出现最频繁的区域之一。目前广钢新城商品住宅均价4-5万元/㎡，新成交地王楼板价在3-4万元/㎡。

千灯湖新区是广东省级新区，目前区域城市道路体系已经完成，区域配套也在逐步完善，医疗、教育和商业配套能够满足生活需求，宜家也已经入住该区域。目前区域均价2万元/㎡左右。

千灯湖和广钢两区价差3万元/㎡，千灯湖新区是目前我们看到珠三角所有边缘新区中，配套进度最快、城际交通最便捷、投资风险最低的区域。

备注：佛山限购，但非本市户口可购1套。

2珠海横琴自贸区

珠海横琴自贸区位于珠海西南，距离珠海市30分钟车程，距离澳门一河之隔，站在横琴可以清晰看见澳门路氹填海区的各大赌场。

珠海横琴自贸区土地可开发用地仅30%，可开发住宅用地不足7%，其余可开发用地大都是写字楼和公寓物业，横琴自贸区是广东第二个自贸区，也是广东除前海外的第二个拥有离岸金融结算的自贸区。

目前，珠海户口可平迁横琴新区，横琴新区户籍可无限次过关去澳门。目前澳门均价9万元/㎡左右，横琴自贸区住宅均价5-6万元/㎡，前期主要承接澳门的外溢客户。

横琴自贸区和澳门价差3万元/㎡，横琴自贸区是我们在珠海发现的价值相对较大，也是目前我们认为，珠海片区的唯一一个相对安全的城市新区。

备注：珠海限购，非本市户口可购买1套。

3中山翠亨新区

中山翠亨新区位于中山市东侧，是深中通道中山端的首站，深中通道落成后，从翠亨新区至深圳前海自贸区仅需不足30分钟车程，同时又南侧紧邻珠海唐家湾，车程仅30分钟左右。区域目前主要是村镇和围绕孙中山故里的中低端旅游配套设施，大都是原生丘陵，加上填海造陆，区域可开发用地相对充足。

目前前海自贸区无住宅在售，公寓均价6-7万/㎡，珠海唐家湾均价3-4万元/㎡，而中山翠亨新区均价尚不足2万元/㎡，均价1.7万/㎡左右。

中山翠亨新区与深圳前海价差近5万元/㎡，与珠海唐家湾价差1万/㎡以上，该区域是珠三角价差关系最大的区域，也是升值潜力最大的区域。但是，该区域也是价值培育期最长的区域，深中通道目前刚刚动工，落成通车时间为2023年，有长达5年的等待期。在通车之前，该区域更像是一个孤岛型区域，出租的收益也暂不可考虑。

翠亨新区整个珠三角最大的洼地，但同时也是一个只适合长线型投资的区域。

备注：中山不限购。

4广州南沙

广州南沙区位于广州市最南端，目前是广东省第三个国家级自贸区。同时，南沙将搭建深中通道分支，深中通道会有连接线连接南沙。

南沙区初期主要背靠广州市发展，依托广州市的外溢客户，深中通道开通后也将吸纳深圳的外溢客户。目前区域配套已经城市，教育、商业和交通配套完全可以满足生活需求，万达已经进驻南沙。同时有地铁线联通广州市区，地铁已经运营，大约40分钟车程，深中通道修通后，大约30分钟车程可直达深圳前海自贸区。

目前广州南沙均价2-2.5万元/㎡，广州番禺区均价2.5-3万元/㎡，深圳前海公寓均价6-7万元/㎡。

广州南沙与广州番禺区价格几乎持平，与深圳前海有4万元/㎡的价差。广州南沙区是目前深中通道沿线配套最成熟的区域，也唯一能满足生活需求的区域，从配套成熟角度，超过中山的翠亨新区；从升值空间来看，低于翠亨新区；从交通便捷程度看，也略低于翠亨新区。

综合来看，广州南沙因为区域和配套的原因，短期收益高于翠亨，但长远期来看，低于翠亨。

备注：广州限购，非本市户口需满3年纳税证明。

5东莞凤岗

东莞凤岗位于东莞的最南端，斜插入深圳腹地，是目前临深片区中距离深圳最近的区域，不足30km，因区域路况条件一般，高速公路车程大约40分钟左右。

目前该区域配套相对落后，主要是工业聚集区，有大量的工厂运转，区域城市界面混乱，人员构成相对复杂，整体印象相对较差。

目前深圳龙华均价5-6万，龙岗均价4-5万，而从城市距离上讲，凤岗与上述两大区域的城市距离相同，因位于东莞，且配套较差，区域均价2-3万元/㎡。

东莞凤岗区域间价差2-3万元/㎡。该区域最大的价值是与深圳最短的距离和较高的价差，但区域环境和生活氛围可能是该区域房价上涨的最大桎梏。

备注：东莞限购，非本市户口可购买1套。

6临深其他区域

临深的其他区域在房价关系上来讲，也能称得上价格的洼地。但因为城市距离已经超过50km，车行时间往往需要1h左右，而且是高速。周界的生活配套设施严重不足，几乎无法满足基本生活需求。

但这些区域在2016年借助深圳房价疯涨的风口，也都激涨了30%，甚至是50%。如今房价已经超过2万，甚至逼近3万，但因为较长的交通距离和极差的生活配套，以及区域过剩的供应量，导致这些区域的房产在长期内几乎没有流转的可能性。

从投资的角度看，当原有的价格优势，因为过去一年的疯涨已经被补平，如今已经不具备进入的价值。

比如惠州惠阳板块。

最后，干活干全套，我们不如做个这几个价值洼地的横向对比↓↓↓

通过综合对比，我们发现，在这几大洼地中可重点关注以下两大区域——

佛山千灯湖新区，该区域成熟度高，城际距离近，交通便捷，配套基本成熟，价差关系也相对较大，拥有一定的溢价空间，该区域属于珠三角所有洼地中最安全的区域。

中山翠亨新区，该区域拥有全珠三角最充足的溢价空间，高达50000元/㎡。但该区域主要依赖深中通道的通车，价值成熟期较长，可考虑长线投资。

5

以上，就是我们珠三角考察15天的综合结论。

此行最大的感受就是，珠三角是全中国最具活力的城市群，城市一体化的进程高度发达，城市间的融合和交流也极为频繁。城市间经济的交流、人才的交流、资本的交流，都将在城市之间的交界新区催生出诸多所谓的洼地。

有的洼地仅仅是价格的洼地，其背后是配套的匮乏和政策扶持的遗忘，远看是洼地，实则更多是深坑；

而有的洼地也在此前一波的疯涨中，已经被追平，现在入场，面对的极可能是中长期的横盘。

因此，珠三角的房产投资和价值洼地挖掘，绝不能单单站在某一个单点城市上，而是要站在珠三角的5.6万平方公里上统一考虑，要亲眼去看，更要仔细分析，用横向对比的思维去一一对比，从而找出最适合自己的资产配置方向。

珠三角考察报告来袭！  

珠三角考察团队现已归来，首先感谢大家的耐心等待，随后一段时间，米宅米宅将陆续推送珠三角考察报告相关文章，包括：珠三角房地产市场宏观、城市区域、教育、楼盘、商业、交通等几大方面，深入分析珠三角房地产现状以及价值洼地，更多内容，请关注微信平台：米宅米宅（ID：mizhaimizhai），敬请期待！

END

宏观研究：

企业研究　

城市研究：

产品研究：

云南考察：

行业研究：

如果房地产崩盘｜县城拓客时光 丨传奇商业成都IFS | 实体商业的救命稻草 | 澳门威尼斯人 | 长租公寓 | 县级房企| 农民怼起小镇

↓↓↓ 点击"阅读原文" 【查看更多历史文章】